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你投资带情绪了吗?(二)

Jan 09, 2016
加拿大房地产协会数据显示,在安省,90%的房地产交易量是由10%的房地产代理人实现的。换句话说,也就是90%的代理人根本不知道自己在干吗。在安省,考代理人执照还算是比较严格的的一个省,我们一共有四门课程,平均每门课程的教科书大概有500页,然后需要参加三次考试,方可拿到执照,然后我们就可以开始了我们所谓的高回报的职业生涯了。但书本知识不能教会我们的就是“永远不要情绪化”“永远不要把自己的情绪带入到谈判环节”。 这里我想分享一个我个人经历的事。有一年的冬天(冬天通常是多伦多房市最低迷的时候,因为大家都不愿意在下雪天看房或者搬家),我看中了位于多伦多Bathurst 和 Sheppard的独立别墅,纯投资目的。当时它的挂牌价是759,000加币,但实际看房后,发觉这个别墅需要稍做整修(全屋需要换地毯,厨房的一些设备需要换,卫生间也需要做适当整修)才能出租,但房子的格局,对于纯投资,我觉得是很好的选择。我查了下周边房价数据,它的挂牌价和一些类似房型但内部装修完好的别墅价格持平,数据明显告诉我,他们的挂牌价是过高了。因此我就向卖方代理人出价720,000加币。我很快得到了卖方代理人奇怪的短信回复,说“我客户很生气,连还价协议都不愿意签,我短信你表示我们就是全额要价。” 看到短信后,我就在想,作为一个职业房产代理人,在我们有大量数据可参考的前提下(代理人每年支付安省房产协会几千块加币的会员费,可以查几乎你想知道的所有数据),我们是否有责任去管理卖方客户的期望值?我不会责怪卖方有如此激烈的反应,因为每位卖方对其房子都有特殊的感情牵绊,每个人都觉得自己的房子“很值得买”,“很值这个价”。但他们的观点是否属实或者说是否客观呢?而作为一宗交易可以拿到2.5% – 5%的代理人来说(72万加币的房子,如果交易成功的话,卖方代理人可以拿18,000加币佣金,如果买方也是卖方代理人自己找到的话,可以拿36,000加币佣金),能拿这么多佣金,难道你就没有任何义务“称职的”向你客户解释,所有的客观数据均告诉你759,000的价格是挂高了吗?难道你没有任何义务“不带情绪的”要求你客户以书面方式签字还价说要全额挂牌价吗?难道你没有任何义务理性的与出价者沟通说39,000加币的差价用来作为整修费用,你们觉得这个数字过大吗? 在多伦多寒冷下雪的大冬天,这套房子在我出价后三个月以722,500加币的价格成交。如果卖方代理人在我出价当时能客观的与其客户做沟通,并能理智的与我沟通,我相信这套房子早在三个月前就成交了,这三个月的闲置成本难道不算成本吗? 作为房地产代理人,我很理解我们都要为自己的客户争取最大利益,但我们是否能做到客观的,理智的控制自己的情绪,从而能控制客户的情绪使一宗交易成为“买卖双方都会觉得这是个好买卖的交易”呢?客户付我们佣金并非仅凭我们能使用MLS! 未完待续 Mandy ...
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你投资带情绪了吗?(一)

Dec 19, 2015
作为女人,可能是这世界上最情绪化的动物(没办法,受荷尔蒙影响),要在房产投资上,能保持完全不带感情色彩几乎不太可能。还记得2009年末2010年初某人提议去金融危机受到重创的拉斯维加斯投资房子,于是就一起去实地考察了,当时一天看十几二十套房子,都是法拍屋,有一天,我突然看到法拍屋有种反胃恶心的感觉,就好像酒醉一样(完全没有一丝夸张),主要是因为法拍屋都是缺胳膊少腿的,比如少了个微波炉,或者冰箱不见了,卫生间少了个马桶什么的,甚至有些更恶劣的是之前的房屋持有者走之前蓄意对房子造成一些严重影响其美观的破坏(比如他们当年买的时候价值一百万,而现在只值二三十万,而此时银行贷款却有七八十万,或许把房子破坏了甩给银行,是他们唯一可行的一种情绪宣泄)。所以每次看到那些房子,我都没有特殊的好感。我,作为一个上海女人,对房子这东西,曾经是完全的个人理想主义,我希望看到完美的花岗岩厨房台面,配上Wolf, Miele, Sub-zero这些大牌的厨房设备,我倾心于10英尺层高的,或者客厅是20英尺高挑空的房子,我理所当然的觉得每个房间都应该是落地大玻璃,走廊过道有天窗玻璃,等等…… 但总有个人在我耳边反复提醒我,你“理想的房子”被称作为最终整合产品,而被整合的这个过程就是开发商们的部分利润来源,越是丑陋长相的法拍屋,银行越是愿意以低价抛售给你。原因很简单,银行也没这闲工夫去找人来给这些房子整容,2010年那段日子,银行最想做的事情就是把这些堆积在他们文案上的“坏账”处理掉。理智上我接受这个理论,但情感上,那时我还是不能接受那些丑陋的但有价值的房子,随着我看的房子越来越多,从残废型的一直到顶级豪宅型的(那些豪宅的各种玄妙设计,作为一个中国人,你是不能想象的),不知道这叫渐悟还是顿悟,突然有一天,我对房子这东西就很释然,已经不会再感性了,因为我很明白,所有一切的感性的象都是可以营造的,所以现在是我可以做一个称职的地产经纪的时候了。在多伦多,一个房屋交易,地产经纪理论上可以赚2.5%-5%的佣金,根据多伦多房产局数值显示,截止2015年11月,2015年度交易均价是$632,685,也就是说,理论上,作为地产经纪,我们平均每次交易可以赚$15,817-$31,634。那凭什么我们可以赚这么多?仅仅凭我们会用MLS吗? 未完待续 Mandy ...
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自由党上台后首次执刀房市 最低首付提至10%

Dec 14, 2015
        联邦财政部长摩尼奥公布的新规则,从2016年2月15日起,当购价格超过50万元的住宅时,超过50万元的部分首付将由现行的5%提升至10%。其余50万元的部分,必须支付的首付款依然是5%。         拿80万加币的房价来说,原来首付是800,000 x 5% = 40,000,新政后首付为500,000 X 5% + 300,000 X 10% = 55,000         这不是以生硬的手段急剧冷却市场,而是一次有针对性的措施,特别对于房价涨的过快的温哥华和多伦多两市,其对准的目标是一小部分手中只有很少钱,却要硬闯房市的人,因此将不会对房屋交易构成重大冲击,尽管目前总体经济依旧虚弱。 ...
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房产买卖过程中容易犯的十大错误

Dec 12, 2015
对于大多数人而言,买卖房屋算得上是人生要做的重大选择,抉择错误后果严重,除了金钱上蒙受损失,更能导致心情不好,甚至影响到后续的生活。如何能避免买房卖房少犯错呢?安大略省房地产协会指出了10大错误,只要大家能加以避免,就能增加成功的几率。     错误1:草率雇佣经纪 房地产经纪在买卖房屋过程中起到关键作用,这一点大家都是十分清楚的,但如果你需要聘请一位经纪,不要操之过急,多接触几位,了解经纪的营销方式,从中选一个才是明智的。了解其他人与这位经纪打交道的经历也非常有用,会帮助你作出正确的选择。另外可以通过www.reco.on.ca网站上 ‘Registrant Search’ 查询经纪的惩处记录。 错误2:没有明确的让经纪知道你的期望 你和经纪人是一种合作关系,与经纪人做充分交流对于成功的买卖尤为重要。让经纪人了解你在找什么样的房子,哪些因素会是你认为的致命弱点,你期望有什么样的服务,经纪人也同时应当让其客户了解其服务范围,双方达成共识并以书面形式约定,这样更能促进交易的圆满。 错误3:不认真阅读文件和合同 有时,买家或卖家为了图快(别耽误了买卖)就在没阅读过的文件上签字,大部分的人更容易忽略合同上的小字部分。但细看文件合同是非常有必要的。如在卖方与经纪签订的合同中,常有“holdover clause”,意思是在某一特定时期,房屋在没有经纪的参与情况下若售出,还是要给经纪佣金。如果作为卖方,你根本没细看条文,那么依据此合同约定,你 还是要支付经纪不菲的佣金,虽然房子是你自己卖出去的。 错误4:让情感凌驾于理智之上 很多时候,人们会与那“一见倾心”的房屋不期而遇,就非常想倾其所有买下它,但这时千万要保持冷静,最重要的是别忘记你到底有多少预算,超负荷买房是大忌。而且也万不可为了与其他买家抢就忘了验屋这一购房必不可少的环节,请专业验屋师验房作为有效买卖合同的条件尤为重要,这样可以避免一些房屋中存在的潜在的重要瑕疵带来的巨大修复费用。 错误5:想当然以为买房就是买全部 有的买家看中一处房屋,会想当然地认为屋中的设施如冰箱、洗衣机等包含在房价中,其实不尽然,卖家搬走时常会将这些电器带走。房子里的热水箱和保安系统(这两样通常都是租来的)会要买方继续承租,你要是不继续承租,卖家就会拆除。所以,要想“买的明白”就需以书面写明房屋的售价具体包括哪些细项。 错误6:时常忽略“墙内乾坤” 进到一处房屋,我们很容易被厨房的大理石台面和室内簇新的硬木地板所迷惑而忽略了对于墙内重要的设施的检查。其实,墙体的密封、电路走线、管道设施等是隐秘 的“乾坤”。通过经纪去了解这些墙内看不见部分的年龄,是否有些系统已经有被升级过等等。这些信息可以帮助你做出正确的出价。 ...
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